Главная | Защита прав потребителя | Операции с недвижимым имуществом

Операции и сделки на рынке недвижимости

Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству. В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственниками свободно.

Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище ст. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей. Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, у каждой из которых своя специфика.

В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство ст. До введения ЗК РФ права на земельные участки, являющиеся предметом сделки, на которых находятся объекты недвижимости, переходили в соответствии со статьями ГК РФ ст. С принятием ЗК РФ сформирован правовой механизм по организации и управлению земельными отношениями в условиях формирования земельного рынка.

Земля как недвижимость имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно экономических отношений. Земельная реформа началась в г. Более радикальное изменение земельных отношений связано с принятием в г. В октябре г. Плата за землю осуществляется в форме земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли, причем размер платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника или землепользователя.

Для защиты прав на земельные участки, создания эффективной системы платежей, осуществления государственного контроля и регулирования операций с землей введен Государственный земельный кадастр. Для информационного обеспечения кадастра, рационального землепользования и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель Правительство РФ разработало и приняло Положение о мониторинге земель в России.

Долгое время земли, в том числе городские, не могли участвовать в обороте и быть товаром, а в отсутствие рынка земельных участков невозможно было вести речь об оценке их рыночной стоимости. Земельный кодекс ликвидировал исключительную государственную монополию на землю и установил различные формы собственности на землю, в том числе и частную. С развитием рыночных отношений возникла необходимость создания таких условий, при которых было бы невыгодно иметь неиспользованные земли или использовать их неэффективно и бесхозяйственно.

Перечень существующих правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству разработал типовой договор купли продажи земельного участка — купчую. Для оперативного решения региональных проблем, связанных с управлением и распоряжением недвижимостью, субъекты РФ на основе федерального законодательства принимают свои законы. Основные вопросы, которые решаются на региональном уровне и являются предметом законодательного регулирования субъектами федерации: В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов ст.

Управление муниципальной недвижимостью входит в компетенцию органов местного самоуправления. В ее состав включены средства местного бюджета, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, муниципальные предприятия, организации, банки и прочее движимое и недвижимое имущество. Согласно закону, органы местного самоуправления осуществляют права собственника в отношении недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной собственности, и вправе передать его во временное или постоянное пользование, сдать в аренду, отчуждать и совершать с ним иные сделки.

Контроль за землепользованием также является предметом ведения местного самоуправления. Вместе с тем, согласно ст. Идеология ЗК РФ выражена в принципах, установленных этим законом. Главным принципом провозглашен приоритет охраны земель. Этот принцип основан на положении Конституции ст.

Соответственно владение, пользование и распоряжение земельными участками может осуществляться собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено законодательствами земельным, водным, лесным, о недрах, охране окружающей среды и др. Это правило полностью корреспондирует со ст. Общие положения о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлены в гл.

В соответствии с ЗК РФ приватизация здания строения, сооружения проводится только вместе с приватизацией земельного участка, за исключением случаев, когда отчуждаемая часть здания строения, сооружения не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка или данный земельный участок изъят из оборота либо ограничен в обороте.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, земельный участок и расположенные на нем улучшения фактически объявляются единым имущественным комплексом объектом недвижимости и только в таком виде могут быть предметом гражданско-правовых сделок купли продажи, ипотеки и пр.

В статье 16 ЗК РФ утверждены и определены понятия участников и объектов земельных отношений, разграничены полномочия Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления в этой области, проведено разграничение частной, государственной и муниципальной собственности по остаточному принципу, который гласит: Жилищный кодекс ЖК , другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые, согласно ст.

ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение гл. В соответствии с ГК РФ ст. Одновременно устанавливается, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

сущности, операции с недвижимым имуществом что добился

Вместе с тем ГК РФ прямо признает существование жилищного законодательства. В ГК РФ ст. Он определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства. Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов пользования недвижимостью в жилищной сфере.

Удивительно, но факт! В некоторых случаях договор допускается составление договора аренды на безвозмездной основе, но тогда он будет договором бесплатного пользования.

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения в России, в котором правовые нормы систематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства. Правовой статус объекта недвижимости Право можно определить как систему нормативного регулирования поведения людей в обществе. Правовое регулирование, понимаемое как установление и реализация определенного порядка, охватывает в первую очередь имущественные отношения.

Их часто именуют товарно-денежными, возмездными. Один из обобщающих признаков этих отношений — возможность их выражения с помощью определенного денежного эквивалента. Субъекты права — это граждане и организации, которые могут быть носителями субъективных прав и юридических обязанностей, то есть физические лица, юридические лица и государство. Объектом права законодательство считает те предметы или явления, по поводу которых субъекты права могут вступать в правовые отношения. К их числу относятся вещи.

Все имущественные правоотношения связаны с передачей, получением, созданием вещей и, следовательно, имеют свой объект. Здесь имущественные правоотношения делятся на отношения субъекта права к вещи — вещные права, и отношения субъектов права по поводу вещей — обязательственные права. Совокупность этих прав правомочий составляет юридическое содержание права собственности.

Оно тесно связано с правомочием владения, поскольку по общему правилу пользоваться имуществом можно только владея им. Таким образом, право собственности на недвижимость есть правомочия лица на владение, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в своих интересах. Важно то, что, объединяясь, в полном объеме три названные правомочия определяют содержание права собственности как наиболее широкого имущественного права лица. Это право предоставляет собственнику возможность по своему усмотрению использовать принадлежащее ему имущество для любой не запрещенной деятельности и устранять исключать всех других лиц от хозяйственного господства над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли.

Если термин — недвижимость — означает землю и постройки на ней, то понятие — недвижимая собственность, — кроме земли и построек включает и все соответствующие, относящиеся к ним юридические права. В российском праве все они объединены в понятии право собственности, включающем в себя триаду правомочий права владения, пользования и распоряжения. В зарубежном законодательстве есть иные характеристики этого права. Так, согласно параграфу Германского уложения, собственник распоряжается вещью по своему усмотрению; а в соответствии со ст.

В современном американском праве исследователи выделяют от 10 до 12 различных правомочий собственника, причем способных в разных сочетаниях одновременно концентрироваться у разных лиц. Следовательно, дело заключается не в количестве или в названии полномочий, а в той мере реальной юридической власти, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком, то есть содержание права собственности полностью определяется перечисленной триадой правомочий.

В правовом поле США этот полный пакет прав может разбиваться для целей той или иной сделки. Например, при строительстве офисного здания над железнодорожными путями в США застройщик покупает соответствующие права на воздушное пространство и маленькие участки земли под опоры здания. Владельцы аэропортов часто закупают права на соответствующее воздушное пространство воздушный коридор , чтобы обеспечить беспрепятственность доступа воздушного транспорта.

С развитием солнечной энергетики владельцы зданий, электрифицированных солнечными батареями, могут подавать в суд на владельцев зданий, загораживающих от них солнце, как на лица, нарушающие их права, поскольку доступ к ним солнечной энергии ограничивается. У собственника одновременно концентрируются все три названных правомочия, но порознь а иногда и вместе они могут принадлежать и не собственнику.

В отличие от абсолютного права собственности правомочия иного законного владельца не только не исключают прав на то же имущество самого собственника, но и возникают обычно по воле последнего. Закон подчеркивает, что названные правомочия собственник осуществляет по своему усмотрению. Возможность возникновения правоотношений по поводу тех или иных предметов внешнего мира зависит от признания этих предметов объектом права.

Факты, с наступлением которых лицо приобретает право собственности, называются способами приобретения права собственности, а юридические факты в особенности сделки , которые служат основанием для приобретения права собственности, называют титулом приобретения. Бремя собственности, о котором впервые говорится в действующем законодательстве, является важнейшей чертой отношений собственности.

Эта категория указывает собственнику на необходимость нести расходы по содержанию, ремонту и охране своего имущества, по уплате налогов, а главное, на риск возможных потерь от неумелого или нерационального ведения дел вплоть до возможного разорения. В отношении собственности тесно переплетаются две важнейшие стороны: Как бремя содержания имущества, так и риск собственник может переложить на других лиц в соответствии с законом или договором.

Например, при заключении арендных договоров КУГИ на арендатора возлагаются обязанности не только содержания и проведения ремонта арендуемого объекта, но и страхование рисков возможного нанесения ущерба арендуемому имуществу. Таким образом, систематизируя все вышесказанное, можно попытаться упрощенно классифицировать гражданские правоотношения следующим образом: Имущественные правоотношения в свою очередь можно классифицировать на вещные и обязательственные правоотношения.

Виды операций с недвижимым имуществом

Вещные права, определенные гражданским законодательством, можно подразделить: Несколько особняком стоит доверительное управление имуществом собственника подобие траста см. Возникновение права собственности происходит на основаниях, предусмотренных законом. К их числу относятся, например: Законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество в зависимости от того, находится ли оно в собственности гражданина или юридического лица, в собственности РФ, субъекта РФ или в собственности муниципального образования.

Законом также определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников равным образом защищаются государством. Статьей ГК РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Коммерческие и некоммерческие организации кроме учреждений, финансируемых собственником , а также государственные и муниципальные предприятия являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов взносов их учредителями участниками, членами или приобретенного ими по иным основаниям.

Общественные или религиозные организации объединения , благотворительные и иные фонды — юридические лица являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. В статье ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения иди оперативного управления, либо такое имущество составляет казну государства РФ или субъекта РФ. Государственное имущество может быть передано в собственность частным лицам.

Эта передача называется приватизацией.


Читайте также:

  • При реорганизации предприятия обучение
  • Страхование жилья в ипотеку в росгосстрах
  • Опека над несовершеннолетним без лишения родительских прав
  • Закладная это договор об ипотеке
  • Способ защиты прав в суде
  • Права работников при сокращение численности или штата работников