Главная | Земельные вопросы | Смена арендатора в договоре аренды земельного участка

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН В ДОГОВОРЕ

В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества.

Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки. Цель настоящей статьи - обратить внимание лиц, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, на некоторые вопросы, связанные с передачей их прав и обязанностей по таким договорам аренды третьим лицам.

Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли перенайм следует отличать от субаренды поднайм , так как на практике землепользователи часто не различают эти две абсолютно разные юридические конструкции. В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.

В случае осуществления поднайма субаренды арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Положения договора субаренды могут значительно отличаться от положений основного договора аренды, например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник здания строения, сооружения является арендатором земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности , расположенного под этим зданием и необходимого для его использования.

смена арендатора в договоре аренды земельного участка перестали

При продаже здания в соответствии с п. Казалось, нет ничего проще - совершается цессия, то есть замена арендатора в существующем договоре аренды на нового собственника здания, но на практике такая уступка прав и обязанностей вызывает массу трудностей. При оформлении передачи новому арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, арендатору земли следует обратить внимание на следующее: Порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления п.

Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено п.

Момент перехода прав и обязанностей Указанное соглашение о передаче прав и обязанностей как и сам договор аренды должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения.

Удивительно, но факт! Это все-равно что арендовать офис и передовать егов субаренду без согласия арендодателя.

Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком. Возмездность передачи прав и обязанностей Соглашение о передаче прав и обязанностей по сути является уступкой прав и переводом долга по смыслу главы 24 Гражданского кодекса РФ. И хотя указанная глава не содержит каких-либо ограничений относительно невозможности безвозмездной уступки права или перевода долга, в судебной практике обе указанные сделки считаются возмездными и, соответственно, соглашение о передаче прав и обязанностей также является возмездной сделкой.

Однако первоначальный арендатор в части, касающейся уступки прав, является "кредитором", а в части перевода долга - "должником", соответственно и оплата за уступку прав должна быть произведена новым арендатором изначальному арендатору, а за перевод долга, наоборот, первоначальным арендатором новому арендатору. В случае если стоимость прав и обязанностей будет неравноценной, стороны соглашения производят зачет встречных однородных требований в части цены таких прав и обязанностей, а оставшаяся сумма уплачивается стороной в качестве оплаты цены прав или обязанностей, размер которой был, разумеется, больше.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет признана сторонами соглашения равнозначной, то отпадает необходимость в уплате сторонами каких-либо денежных сумм по соглашению.

Основные аспекты

Несмотря на это, на практике некоторые государственные учреждения например, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы при осуществлении регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей требуют, чтобы в соглашении о передаче прав и обязанностей в любом случае была указана какая-либо денежная сумма. При этом однозначно ответить на вопрос, кто кому должен оплатить эту сумму старый арендатор новому или наоборот , учреждение юстиции затрудняется.

смена арендатора в договоре аренды земельного участка меня делам

Очевидно, необходимо ждать появления судебных решений или соответствующих правовых актов, регламентирующих порядок передачи прав и обязанностей. На практике арендаторы указывают в соглашении какую-то несущественную денежную сумму для того, чтобы не терять время при осуществлении государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

Иные вопросы, связанные с передачей прав и обязанностей При осуществлении передачи прав и обязанностей новый арендатор обязан уведомить о такой передаче собственника земельного участка соответствующий орган, представляющий интересы собственника. Из смысла уже упомянутого выше п.

Аренда земельных участков. Изменение сторон в договоре об аренде

Придерживаясь той точки зрения, что собственник земельного участка, являясь арендодателем, естественно, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли, такое уведомление должно быть направлено собственнику незамедлительно после момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей.

Тем не менее во избежание возникновения каких-либо потенциальных разногласий с собственником земли, уведомление целесообразно направлять как до, так и после даты государственной регистрации соглашения. Формально, собственник земельного участка, приняв уведомление после государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен рассчитать сумму арендной платы за пользование землей прежним арендатором за срок до даты осуществления государственной регистрации и выставить ему счет на оплату, а в дальнейшем выставлять счета новому арендатору.

Несмотря на вышеуказанное обстоятельство, некоторые органы, представляющие собственника земельного участка например, Московский Земельный Комитет , настаивают на оформлении дополнительного трехстороннего соглашения между ними, старым арендатором и новым арендатором. С точки зрения российского законодательства в оформлении такого соглашения при наличии зарегистрированного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, нет необходимости. В заключение хотелось бы отметить, что некоторые вопросы передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков до сих пор законодательно не урегулированы, и остается надеяться, что в ближайшем будущем законодатель четко регламентирует процедуру указанной передачи прав и обязанностей - во избежание возникновения соответствующих споров.


Читайте также:

  • Оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка
  • Взятка в г. красный сулин
  • Сдача квартир в аренду г ижевске
  • Предварительное расследование упк