Главная | Жилищные вопросы | Проект гк рф ипотека

ГК РФ: залог недвижимого имущества

Сделаны выводы относительно того, является ли новый инструмент "истинно независимым" обеспечением и насколько удовлетворительно предложенное в проекте регулирование. Правовая логика, продемонстрированная при анализе независимой ипотеки, применима к анализу ипотеки любого вида. Смысл многих действующих норм об ипотеке трудно понять, тем более трудно соединить их в логически непротиворечивую систему. Сложно и с независимыми обеспечениями, которые представлены в нашем правопорядке только банковской гарантией.

Практика очень настороженно принимает их как альтернативу привычной акцессорности. Соединив ипотеку с независимостью, получаем уравнение с двумя неизвестными. Решаемо ли оно сегодня? Общие замечания Прежде чем перейти к ответу на поставленный вопрос, сделаем несколько замечаний по поводу логики, на которой основано регулирование ипотеки как вида залога. Во-первых, необходимо разграничивать договорное обязательство, в силу которого залогодатель обязуется предоставить залогодержателю обеспечение, с одной стороны, и право залога - с другой.

Настоящая статья не затрагивает договор об ипотеке. Во-вторых, необходимо разграничивать свойство акцессорности и свойство независимости. Чтобы создать непротиворечивую систему регулирования, следует исходить из того, что понятия акцессорности и независимости являются взаимоисключающими: Таким образом, отсутствие акцессорности означает независимость - и наоборот.

Акцессорность может выражать различную степень связанности основного и обеспечительного обязательств: Но независимо от того, насколько сильна или слаба связь между основным и обеспечительным обязательствами, акцессорность всегда обладает двумя признаками: Оба признака устанавливаются на момент реализации обеспечительного права. У свойства независимости нет деления на степени, подобно тому, как, по справедливому замечанию булгаковского героя, оно отсутствует у свежести осетрины: Независимость обеспечительного обязательства либо есть, либо ее нет.

Обеспечение независимо от основного обязательства, если оно не обладает признаками акцессорности. Это значит, что должник по независимому обеспечительному обязательству не вправе противопоставлять требованию кредитора возражения, связанные с основным обязательством, а кредитор может реализовать свое обеспечительное право независимо от того, существует ли основное обязательство. В-третьих, необходимо разграничивать свойства независимости и абстрактности.

В исключительных случаях юридическая сила сделки и ее правовой эффект не зависят, если выражаться языком классической цивилистики, от каузального момента. Такие сделки и создаваемые ими обязательства называют абстрактными. Альтернативой абстрактности является каузальность, альтернативой независимости - акцессорность. В-четвертых, правовая оценка вещного обеспечения, в том числе ипотеки, предполагает раздельный анализ трех обстоятельств: Возможны различные комбинации указанных обстоятельств, а потому и различная оценка прав обладателя ипотеки.

Ипотека возникла и действует против третьих лиц, но не обладает старшинством в отношении залогового права кредитора Х; ипотека возникла позже, чем залоговое право кредитора Х, но обладает старшинством в отношении него; ипотека возникла раньше, обладает старшинством в отношении залогового права кредитора Х, но не действует в отношении третьего лица Z, которое вправе вести себя так, как если бы ипотеки не было; и т.

В Концепции выражение "независимая ипотека" не упоминается, но к ст. Изменение данных ЕГРП в случае если предметом залога является недвижимое имущество об обеспечиваемом обязательстве должно осуществляться в упрощенном порядке". Предложение, с которым трудно не согласиться. Современный предприниматель живет в кредит. Его идеал - иметь своего заимодавца и кредит по востребованию. Идеал заимодавца в его роли обычно выступает банк - иметь своего заемщика и надежное обеспечение.

Волгоградский государственный технический университет

Между банком и заемщиком часто формируются отношения, которые в промышленности принято называть сложившимися хозяйственными связями. Сегодня такие отношения носят ритуальный характер: Если же установить ипотеку, не связанную с конкретным обязательством, то есть в буквальном смысле ипотеку на всякий случай, можно существенно сэкономить на издержках по оформлению залоговых отношений, упростить процедуры создания ипотеки и уступки ипотечных прав.

А это облегчает доступ к кредиту, что, собственно, и является основной целью регулирования обеспечительных отношений. Ипотека на всякий случай весьма выгодна при финансировании сложных проектов с меняющейся потребностью в кредите и при кредитовании счета ст.

Если overdraft обеспечен ипотекой, лимит кредитования сопоставим с залоговой стоимостью предмета ипотеки. Идея о такой ипотеке нашла воплощение в проекте ГК. Разработчики проекта предлагают выделить два вида ипотеки: Акцессорная ипотека создается для обеспечения исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения. Независимая ипотека - без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога.

Что касается независимой ипотеки, то с учетом правила абз.

Залог недвижимости: понятие

Таким образом, независимая ипотека делает предоставление кредита максимально гибким. Залогодержатель самостоятельно решает, какое обязательство должника будет обеспечено ипотекой. Залогодатель при ипотеке на предъявителя вправе самостоятельно определить фигуру залогодержателя. Логическим продолжением этих свобод являются правила о переходе независимой ипотеки. Поскольку залогодержателю предоставлено право выбирать, какое обязательство будет обеспечено ипотекой, необходимо допустить раздельный оборот требований из ипотеки и основного обязательства.

Поэтому при отсутствии соглашения об ином уступка права требования , обеспеченного независимой ипотекой, другому лицу не влечет переход к этому лицу независимой ипотеки, а переход от залогодержателя к другому лицу независимой ипотеки не требует передачи этому лицу права требования из основного обязательства ст.

Но что означает независимость такой ипотеки? Идет ли речь о разновидности истинно независимого обеспечения? Иначе говоря, можно ли утверждать, что залогодержатель по такой ипотеке вправе требовать обращения взыскания на предмет ипотеки, независимо от того, существует ли в этот момент обеспеченное ипотекой обязательство? Положительного ответа на этот вопрос из проекта не следует. Независимость как исключение из общего правила об акцессорном характере обеспечительных обязательств не может предполагаться п.

Такое правило в проекте отсутствует. Из определения независимой ипотеки следует лишь то, что связь между ипотекой и основным обязательством максимально ослаблена. Сомнения может породить указание на то, что независимая ипотека не прекращается с прекращением основного обязательства п.

Конечно, это правило с неизбежностью следует из существа независимой ипотеки: Такая ипотека прекращается не исполнением основного обязательства, а истечением срока ее действия срок - существенное условие договора независимой ипотеки - ст. Но сохранить после прекращения основного обязательства ипотеку - еще не значит сохранить право реализовать ее, чтобы получить исполнение по прекращенному обязательству. Выше была сделана ссылка на то, почему такое право не может предполагаться.

Читать популярные статьи на сайте

Прямое же указание на него в проекте отсутствует. Поскольку практика заинтересована в более четком определении природы нового вида ипотеки, смысл п. Кроме того, логичным представляется дополнить его указанием на то, что недействительность основного долга также не влияет на существование независимой ипотеки опять же за исключением случая обращения взыскания на предмет ипотеки.

Без такой оговорки независимая ипотека должна прекратиться в случае недействительности основного долга п. Но очевидно, что это без веских причин подрывает ценность независимой ипотеки. Нельзя не учитывать и то, что в публикациях, подготавливаемых наднациональными организациями в том числе подобными Европейскому банку реконструкции и развития - ЕБРР , выражения "крайнее ослабление акцессорности", "отсутствие акцессорности", "неакцессорная ипотека" употребляются достаточно произвольно.

Между тем эти документы оказывают влияние и на нашу доктрину, и на тексты нормативных актов. Так, в классификации степеней акцессорности ипотеки, составленной экспертами ЕБРР он, как известно, уделяет повышенное внимание состоянию залоговых отношений в странах с переходной экономикой , один из вариантов весьма напоминает независимую ипотеку, какой она описана в проекте: Характерным для такой ипотеки авторы назвали отсутствие акцессорности.

Но при этом специально подчеркнули: Очевидно, что отсутствием акцессорности названо состояние ее максимального ослабления. Но о независимости такой ипотеки говорить не приходится, поскольку реализация прав из нее обусловлена наличием некоего обязательства, под которым может пониматься только основное обязательство. Нельзя обойти вниманием и немецкую Hochstbetraghypothek ипотека с максимальной верхней границей , которая имеет внешнее сходство с предложенной в проекте моделью.

Она используется для обеспечения кредитов с не определенной заранее суммой долга. Поэтому при регистрации ипотеки в реестре указывается не основное обязательство, а максимальная сумма, на которую может претендовать кредитор. Это значит, что ипотека носит акцессорный характер.

Независимая ипотека - новый термин, описывающий разновидность акцессорного обеспечения. Связь такой ипотеки с основным обязательством максимально ослаблена, но залогодатель по такой ипотеке не лишен права противопоставить требованию кредитора возражения из основного обязательства. Таким образом, при разделении обеспечительных обязательств на акцессорные и независимые оба предусмотренных в проекте вида ипотеки попадут в одну группу. Это, в свою очередь, означает, что решение вопроса о соотношении акцессорности ипотеки, публичной достоверности реестра и свойств закладной как ценной бумаги может определяться единой логикой, равно применимой к любой предусмотренной в проекте ипотеке.

преобразователь проект гк рф ипотека уже

Когда возникает независимая ипотека Момент возникновения ипотеки определяется в проекте ГК одинаково для ипотеки любого вида. Ипотека возникает на основании договора или закона Ипотека подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения. Если зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает обязательство, которое возникнет в будущем, ипотека возникает в момент возникновения этого обязательства".

Из проекта следует, что любая ипотека появляется только в результате накопления сложного юридического состава, в который входят: Как видим, в этой части проект повторяет действующее законодательство за исключением нового правила, касающегося независимой ипотеки.

Удивительно, но факт! Если ответ должен быть отрицательным, то он должен быть ясен из проекта. Какой из двух моментов следует выбрать в качестве определяющего старшинство?

В действующем законодательстве об ипотеке и в проекте воспроизводится классическое положение залогового права, основанное на его дополнительном характере: Понятно, что кредитор предпочитает предоставить кредит только при наличии обеспечения, поэтому подавляющее большинство ипотек регистрируется до возникновения основного обязательства. С практической точки зрения необходимо выяснить, в чем смысл регистрации ипотеки, если сама ипотека при этом не возникает.

Удивительно, но факт! Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3,4 настоящей статьи.

Действие независимой ипотеки в отношении третьих лиц Ценность приведенного выше п. Важность этого принципа для оборота недвижимости очевидна и не нуждается в доказательствах. Но можно ли гарантировать, что этот принцип не знает исключений? Сегодня есть как минимум одно исключение, касающееся книжных ипотек. Как разъяснил ВАС РФ, при уступке права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, права залогодержателя по договору ипотеки переходят к новому кредитору с момента уступки ст. Следовательно, до момента, пока факт перехода ипотеки не будет внесен в реестр, книжная запись не будет отражать истинное положение дел.

В проекте вопрос решен иначе. Разработчики вводят существенное ограничение для оборота независимой ипотеки.


Читайте также:

  • Ипотека в москве с господдержкой
  • Исковое заявление об ипотеки
  • Ипотека от аижк петербург